おはようございます。

2013年9月の記事です。

戦後（1945年）より高度経済成長を経て平成の最初（1989年ころ）まで、必ず儲かる仕組みがありました。

それは、借金をして土地を買い、その土地を担保にお金を借りてまた土地を買う、これを繰り返すことです。

土地の含み評価が上昇し続けた日本の長い経済成長期、この法則はいわば鉄板の投資戦略として、日本の津々浦々まで浸透していきました。

ただし、膨大な借金を背負うので、金利負担で事業体は各決算期ではほとんど利益は出ません。

利益を生まず、全て再投資に回され、金は生まないけれども支配下に入る土地が無尽蔵に増え続ける、これで財を成したのが所沢の球団を持つ関東系電鉄会社であり、日本での百貨店以外の大規模小売業のはしりであった関西系スーパーであったのです。

しかし、日本全国の開発ブームと人口減に伴う土地のだぶつき、がこの鉄板法則を崩壊させます。

もともと土地保有はコストのかかる資産

もともと、土地は持っているだけで固定資産税・都市計画税がかかる「コストのかかる資産」です。

さらに建物を建てれば各種の規制に晒されますし、壁が崩落して通行人に怪我などさせようものなら無過失責任となりますので、そのリスク回避のための保険措置も欠かせません。

そうした、本来の土地を「利用する」という付加価値を経済価値に置き換えようとして、現在の土地評価は収益還元法、をベースに組み立てられるようになってきています。しかしながら土地への愛着や過去の記憶はなかなか消えず、ともすれば金余りの今、すぐにバブル的に土地が高騰する場合があります。

ゲリラ豪雨に似たこのような動きには冷静な判断力で対していただきたいと思います。

土地も人も見る目のない筆者からは以上です。

（平成25年9月4日）